ไม่ถึง 300ล้านบาท!! "ดร.โสภณ" ผู้เชียวชาญอสังหาริมทรัพย์ เผย กรณีแม่ชีประกาศขายบ้าน300ล้านบาท ตีราคาแท้จริงแล้วทำเอาช็อก!! คาดไม่ถึงสุดๆ

เชื่อว่าหลายคนยังคงจำได้ดี สำหรับเรื่องราวของบ้านโบราณอายุกว่า 100 ปี หลังหนึ่ง ซึ่งตั้งอยู่ใกล้พื้นที่ BTS วงเวียนใหญ่ หลังจากที่ก่อนหน้านี้เคยมีกระแสข่าวว่า เจ้าของบ้านได้ปฏิเสธการขายบ้านให้นายทุน แม้จะได้รับการเสนอราคาสูงถึง 80 ล้านบาทก็ตา

โดยในเวลาต่อมา เรือตรีหญิงกรรณิการ์ ชมศิริ ข้าราชการบำนาญ เจ้าของบ้านยืนยันว่าไม่ยอมขายเด็ดขาดนั้น ก่อนที่จะเปลี่ยนใจขอขายในราคา 300 ล้านบาท หากนายทุนยอมทุมเงินซื้อ ล่าสุดแม่ชีกรรณิการ์ ก็ได้มีการเปิดเผยกับช่องเวิร์คพอยท์ โดยระบุว่า "ใจจริง ตนไม่ได้อยากขาย  ยืนยันว่ายังไม่มีการพูดคุยขายในราคา 300 ล้านบาท กับนายทุนคนไหนเลย เป็นเพียงพูดคุยกันในครอบครัว เนื่องจากตัวแม่ชีเองไม่อยากขายอยู่แล้ว ขนาดมีมาขอซื้อในราคา 85 ล้านบาทยังไม่ยอมขายเลย"

โดยแม่ชีกล่าวทิ้งท้ายว่า "ใจจริง ตนไม่ได้อยากขาย  ยืนยันว่ายังไม่มีการพูดคุยขายในราคา 300 ล้านบาท กับนายทุนคนไหนเลย เป็นเพียงพูดคุยกันในครอบครัว เนื่องจากตัวแม่ชีเองไม่อยากขายอยู่แล้ว ขนาดมีมาขอซื้อในราคา 85 ล้านบาทยังไม่ยอมขายเลย"

ล่าสุดทางด้านเว็บไซต์ บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ได้เปิดเผยคำพูดของ ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) กล่าวว่า นับเป็นเรื่องน่ายินดีที่จะมีผู้ซื้อถึง 300 ล้านบาท แม่ชีจะได้นำเงินไปใช้สอยและทำบุญ อย่างไรก็ตาม ดร.โสภณประเมินไว้ว่าที่ดินแปลงนี้ ซึ่งมีอยู่ 167 ตารางวา ควรมีค่าตามราคาตลาดเพียง 60 ล้านบาท จากปีที่แล้วประเมินไว้ 52 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้น 15% หรือตกเป็นเงินตารางวาละ 360,000 บาท ซึ่งยังต่ำกว่าราคาที่จะมีผู้เสนอซื้อที่ 300 บาทถึง 6 เท่าตัว

           

ตามข้อมูลที่มีพบว่า

         

 1. ในซอยดังกล่าว ราคาประเมินทางราชการ เป็นเงินประมาณ 58,000 - 65,000 บาทต่อตารางวา

         

 2. ในกรณีปกติ ราคาตลาดสำหรับที่ดินในซอยนี้ น่าจะอยู่ในช่วงประมาณ 150,000 - 200,000 บาท ต่อตารางวา

 3. อย่างไรก็ตามโครงการอาคารชุดที่สร้างอยู่ติดกับที่ดินแปลงนี้ ได้ทำซอยเข้าออกสู่ถนนกรุงธนบุรีใหม่โดยลงทุนซื้อตึกแถวและบ้าน-ที่ดินที่อยู่ติดถนนเพื่อเบิกทางออกไป ทำให้ที่ดินแปลงนี้ได้รับ "โชคดี" ตั้งอยู่ใกล้ถนนใหญ่มีทางเข้าออกสะดวกกว่าแต่เดิม ทำให้ราคาที่ดินน่าจะเพิ่มขึ้นเป็นตารางวาละ 300,000 บาท หรือตกเป็นเงิน 51.6 ล้านบาท ณ กลางปี 2559 และเป็น 360,000 บาท ณ สิ้นปี 2560

         

 4. อย่างไรก็ตามที่เจ้าของบ้านบอกว่ามีผู้มาเสนอซื้อบ้านและที่ดินของตนในราคา 85 ล้านบาท (หากไม่นับราคาบ้านซึ่งอาจถือว่าไม่มีเพราะผู้ซื้อคงซื้อไปรื้อสร้างอาคารใหม่) ก็เท่ากับว่าราคาที่ดินตกเป็นเงินถึง 494,000 บาท ซึ่งไม่น่าจะเป็นไปได้ว่าจะมีผู้ยินดีซื้อไปในราคาดังกล่าว ยิ่งถ้าเป็นเงิน 300 ล้านบาท ก็เท่ากับตารางวาละ 1.8 ล้านบาท ซึ่งยังสูงกว่าแปลงสถานทูตออสเตรเลียที่ บมจ.ศุภาลัย ซื้อไปในราคาตารางวาละ 1.45 ล้านบาท)

         

 5. อนึ่งในกรณีราคาที่ดินบริเวณใกล้สถานีรถไฟฟ้าบีทีเอสวงเวียนใหญ่นั้น ดร.โสภณ กล่าวว่า ตามฐานข้อมูลราคาตลาดที่สามารถซื้อขายได้จริงของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทยพบว่า ราคาตลาดอยู่ที่ 700,000 บาท ณ สิ้นปี 2560 แม้ราคาที่ดินจะปรับตัวสูงขึ้น แต่ก็ไม่มีคนซื้อเนื่องจากเมื่อที่ดินราคาแพง ผู้ประกอบการพัฒนาที่ดินก็หันไปซื้อที่ในทำเลอื่นที่ยังถูกกว่าเช่นที่สถานีวุฒากาศ เป็นต้น ยิ่งกว่านั้น ราคาห้องชุดที่สร้างเสร็จและเป็นสินค้ามือสอง ก็แทบจะไม่ได้ขึ้นราคาเลย ทำให้ราคาที่ดินที่แท้จริงไม่ได้เพิ่มขึ้นด้วยซ้ำไป

         

อาจเป็นไปได้ที่ในช่วงแรกเจ้าของโครงการอาคารชุดต้องการที่ดินแปลงนี้เพื่อผนวกมาพัฒนาโครงการอาคารชุดดังกล่าว แต่ในขณะนี้โครงการดังกล่าวก็ได้ก่อสร้างและขายให้ลูกค้าไปแล้ว คงไม่มีความจำเป็นต้องซื้อที่ดินแปลงนี้อีกต่อไป หากในปัจจุบันมีผู้ซื้อแล้วนำที่ดินแปลงนี้มาพัฒนาเป็นโครงการอาคารชุดตามลำพัง ก็คงพัฒนาได้ไม่มากนัก หรือหากพัฒนาเป็นอาคารสำนักงานหรืออะพาร์ตเมนต์ให้เช่า ก็คงเก็บกินรายได้ ได้ไม่มากนักเช่นกัน รวมทั้งหากนำมาสร้างเป็นทาวน์เฮาส์ขายซึ่งตั้งอยู่ในพื้นที่ๆ มีโครงการห้องชุดขนาดใหญ่ล้อมอยู่ 2 ด้าน ก็คงทำได้ยาก ไม่คุ้มค่า

ขอบคุณข้อมูลจาก ดร.โสภณ พรโชคชัย 
ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส , area.co.th

 

อ่านรายละเอียดเพิ่มเติม คลิก