- 10 ม.ค. 2561
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ “นิติกรรมสัญญาจะซื้อจะขาย”มาตรา 456 มีผลทางกฎหมายอย่างไรบ้าง?
การทำธุรกิจด้าน”อสังหาริมทรัพย์”ทุกประเภทนั้น จะต้องมีการตกลงทำสัญญาซื้อขายกันระหว่างผู้ขายและผู้ซื้อตามที่กฎหมายกำหนดโดยการทำสัญญาประเภทหนึ่ง ที่คนส่วนใหญ่จะรู้จักและคุ้นเคยกันมากก็คือ “สัญญาจะซื้อจะขาย” นั่นเองค่ะ ส่วนใครที่ยังไม่รู้จักก็อาจจะฟังดูแปลกๆสักหน่อยเพราะไม่เคยได้ยินชื่อสัญญาประเภทนี้จึงไม่คุ้นเคยกันสักเท่าไหร่ ดังนั้นผู้เขียนจึงอยากให้ทุกคนได้ลองศึกษาทำความรู้จักกับสัญญาประเภทนี้กันเอาไว้นะคะ ผู้เขียนเชื่อว่าไม่วันใดก็วันหนึ่งเกร็ดข้อมูลความรู้เหล่านี้จะต้องเป็นประโยชน์สำหรับทุกคนอย่างแน่นอน ดั่งเช่นสุภาษิตโบราณท่านว่าไว้ “รู้ไว้ใช่ว่าใส่บ่าแบกหาม”นั่นแหละค่ะ และจากบัดนี้เป็นต้นไปถ้าหากว่าท่านผู้ชมผู้อ่านได้ยินใครเอ่ยถึงการทำสัญญา “สัญญาจะซื้อจะขาย” ล่ะก็ จำกันเอาไว้เลยนะคะว่า นั่นเป็นสัญญาที่เกี่ยวกับบ้าน ที่ดิน หรือ คอนโด ซึ่งส่วนใหญ่จะเรียกกันว่า อสังหาริมทรัพย์ นั่นเอง!’แต่ใครจะรู้บ้างว่า จริงๆแล้ว”สัญญาจะซื้อจะขาย”นั้นในทางกฎหมายแล้วหมายถึงอะไร? แล้วมีผลในทางกฎหมายอย่างไรบ้าง ..เรามาดูข้อกฎหมายกันเลยค่ะ
สัญญาจะซื้อจะขายมักใช้กับนิติกรรมที่เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์เป็นส่วนใหญ่
ในเรื่องการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์กฎหมายกำหนดว่าต้อง “ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่” แปลง่ายๆว่า ให้ทำเป็นหนังสือสัญญานั้นแหละและไปดำเนินการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ต่อเจ้าหน้าที่ กรมที่ดิน ณ สำนักงานที่ดินที่ อสังหาริมทรัพย์ นั้นตั้งอยู่ แต่ก็อย่างที่รู้ๆกันว่าอสังหาริมทรัพย์ นั้นมีราคาค่อนข้างสูงคนส่วนใหญ่จึงมักจะทำสัญญาจะซื้อจะขายกันไว้ก่อนและไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์กันในภายหลัง ซึ่งอาจมีการวางมัดจำหรือไม่ก็ได้ขึ้นอยู่กับการเจรจาต่อรอง แต่ส่วนใหญ่มักจะมี เผื่อว่าผู้ซื้อผิดสัญญาไม่ทำการซื้อตามที่ตกลงกันไว้ ผู้ขายก็สามารถริบเงินมัดจำนั้นได้
2. สัญญาจะซื้อจะขายถือเป็นหลักฐานสำคัญในการใช้สิทธิฟ้องร้องคดีต่อศาล
ในกรณีที่มีข้อพิพาทกันระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย ไม่ว่าจะเป็นเพราะผู้ขายผิดสัญญาไม่ยอมโอนกรรมสิทธิ์ให้ หรือผู้ซื้อไม่ชำระราคาหรือชำระราคาไม่ครบถ้วนก็ตาม หากต้องการฟ้องร้องคดีต่อศาลกฎหมายได้กำหนดเงื่อนไขในการฟ้องคดีไว้ 3 ประการ ซึ่ง 1 ในนั้นก็คือ “การทำหลักฐานเป็นหนังสือ ลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญ” โดยหลักฐานเป็นหนังสือนั้นไม่จำกัดเฉพาะหนังสือสัญญาเพียงอย่างเดียว อาจเป็นจดหมายตอบโต้กันก็ได้ ซึ่งอาจมีฉบับเดียวหรือหลายฉบับรวมกันก็ได้ และต้องมีลายมือชื่อของจำเลยเซ็นเอาไว้ด้วย มิฉะนั้นแล้วแม้จะเสียหายมากเพียงใด เราก็ฟ้องคดีต่อศาลไม่ได้ ถึงฟ้องได้ศาลก็ยกฟ้อง แถมนำสืบพยานบุคคลแทนก็ไม่ได้อีกต่างหาก ฉะนั้น สัญญาจะซื้อจะขายควรทำคู่ฉบับให้เพียงพอกับคู่สัญญาทุกคน แล้วเก็บเอาไว้ให้ดี
3. สัญญาจะซื้อจะขายต้องมีข้อตกลงว่าจะไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ ณ สำนักงานที่ดินกันในภายหลัง
หัวใจสำคัญที่จะบ่งบอกว่าสัญญานั้นเป็นสัญญาจะซื้อจะขายหรือไม่ ก็คือ สัญญานั้นมีข้อความทำนองว่า “คู่สัญญาตกลงกันไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในบ้าน หรือที่ดิน หรือบ้านพร้อมที่ดินอะไรก็ว่าไป กันในวันที่เท่านั้นเท่านี้ โดยผู้ซื้อจะชำราคาให้แก่ผู้ขายทั้งหมดในวันดังกล่าว” เป็นต้น หากมีข้อความประมาณนี้ในสัญญาให้ตีความได้เลยว่าสัญญานั้นเป็นสัญญาจะซื้อจะขายแน่นอน เพราะคู่สัญญาทั้งสองฝ่ายต่างมีสิทธิหน้าที่ระหว่างกันที่จะต้องปฏิบัติตามสัญญากันอยู่อีก โดยผู้ซื้อก็มีหน้าที่ชำระราคาให้แก่ผู้ขาย ส่วนผู้ขายที่มีหน้าที่โอนกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์นั้นๆให้กับผู้ซื้อ เป็นต้น
4. ถ้าไม่มีข้อตกลงเรื่องการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ กฎหมายถือว่าเป็น “สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด” และเมื่อไม่ได้มีการจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ การซื้อขายนั้นย่อมตกเป็นโมฆะ
ในกรณีที่สัญญาไม่ได้มีข้อตกลงกันว่าจะไปทำการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ สำนักงานที่ดินภายหลัง คำพิพากษาศาลฎีกาส่วนมากได้วางบรรทัดฐานเอาไว้ว่า สัญญาดังกล่าวนั้นคือ “สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด” ไม่ใช่ “สัญญาจะซื้อจะขาย” เพราะทั้งผู้ซื้อและผู้ขายต่างไม่ได้มีพันธะใดๆต่อกันที่จะปฏิบัติตามสัญญาอีกต่อไป เมื่อสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดนั้นไม่ได้ดำเนินการจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามแบบที่กฎหมายกำหนด สัญญาซื้อขายนั้น ย่อมตกเป็นโมฆะ
5. หากมีปัญหาสับสนว่าจะวินิจฉัยอย่างไรว่าเป็น”สัญญาจะซื้อจะขาย”ดังนั้นผู้เขียนจึงได้แบ่งหัวข้อออกเป็น 2 กรณีดังนี้
1. หัวสัญญา หัวสัญญาจะมีชื่อเรียกต่างๆตามลักษณะของสัญญา เช่น สัญญากู้ยืมเงิน สัญญาเช่า หรือสัญญาซื้อขายหรือสัญญาจะซื้อจะขายก็แล้วแต่กรณี หากหัวสัญญาว่าสัญญาซื้อขายแล้ว โดยปรกติศาลอาจจะตีความว่าเป็นสัญญาจะซื้อจะขายก็ได้ หรือในทางตรงกันข้ามหากหัวสัญญาเป็นสัญญาจะซื้อจะขายแล้วศาลก็อาจจะตีความว่าสัญญาดังกล่าวเป็นสัญญาซื้อขายก็ได้ ไม่ถือเป็นประเด็นสำคัญในทางการพิสูจน์เท่าไหร่ เพราะศาลจะถือเจตนาเป็นสำคัญ ดูตามข้อสอง
2. การจะพิจารณาแบ่งแยกนั้นต้องถือเจตนาเป็นส่วนสำคัญที่สุด สัญญาซื้อขายหรือสัญญาจะซื้อจะขายหากว่าไม่ได้ระถึงกำหนดนัดที่จะโอน ก็จะถือว่าเป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด ซึ่งกฎหมายบังคับว่าต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนดังที่กล่าวไว้แล้ว แต่หากว่าเป็นสัญญาซื้อขายหรือสัญญาจะซื้อจะขายและมีกำหนดโอนว่าจะไปโอนที่ดินวันไหน ก็จะถือว่าเป็นสัญญาจะซื้อจะขาย เนื่องจากคู่สัญญามีเจตนาที่จะไปโอนที่ดินในอนาคต ดังนั้นวิธีการดูก็คิดข้อสัญญาในสัญญามีเจตนาจะไปโอนที่ดินกันหรือไม่นั่นเอง ถ้ามีเจตนาไปโอนที่ดินในภายหน้า ก็จะเป็นสัญญาจะซื้อจะขาย แต่หากไม่มีข้อสัญญาว่าจะไปโอนที่ดิน ก็จะเป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด
3. สัญญาซื้อขาดเสร็จเด็ดขาดหากไม่ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนผลตกเป็นโมฆะ แต่หากเป็นสัญญาจะซื้อจะขายทำเป็นหนังสือ หรือวางมัดจำหรือชำระหนี้บางส่วนก็ผูกพันแล้ว แต่ต้องมีเจตนาไปโอนที่ดินภายหลัง เมื่อไปโอนที่ดินตามกำหนดโอนที่ระบุไว้ในสัญญาก็ย่อมสมบูรณ์ตามกฎหมาย
สรุปว่า การวินิจฉัยว่าเป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดหรือสัญญาจะซื้อจะขาย พิจารณาจากเจตนาที่จะไปโอนเป็นสำคัญนั่นเองค่ะ
ยกคดีตัวอย่าง : ตราบใดที่ยังมีข้อตกลงว่าจะไปโอนกรรมสิทธิ์ ณ สำนักงานที่ดินกันอยู่ ไม่ว่าจะทำสัญญากี่ฉบับสัญญาเหล่านั้นก็เป็นสัญญาจะซื้อจะขายทั้งสิ้น คดีนี้ ผู้ซื้อและผู้ขายทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินกันมาก่อนโดยกำหนดวันจดทะเบียนโอนที่ดินกันไว้ ต่อมาเมื่อผู้ซื้อชำระราคาให้ผู้ขายครบถ้วนแล้วจึงได้ทำสัญญาอีกฉบับหนึ่ง ซึ่งแม้จะระบุว่าเป็นสัญญาซื้อขาย แต่ก็มีข้อตกลงกำหนดไว้ในสัญญาว่า “หากถึงกำหนดผู้ขายไม่โอนที่ดินให้ผู้ซื้อ ผู้ขายยอมให้ผู้ซื้อปรับอีกหนึ่งเท่าของเงินที่ขาย”
ศาลตีความว่าผู้ซื้อและผู้ขายมีเจตนาที่จะไปจดทะเบียนโอนที่ดินซื้อขายกันในภายหลังเช่นเดียวกับที่ตกลงกันไว้ในสัญญาจะซื้อจะขายที่ทำต่อเนื่องกันมา แม้ผู้ขายจะส่งมอบที่ดินที่ซื้อขายให้ผู้ซื้อแล้วก็ตาม แต่เมื่อผู้ซื้อและผู้ขายมีเจตนาที่จะไปจดทะเบียนโอนที่ดินที่ซื้อขายกันให้เสร็จเด็ดขาดต่อไปสัญญาซื้อขายดังกล่าวจึงเข้าลักษณะเป็นสัญญาจะซื้อจะขาย ไม่ใช่สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดซึ่งจะตกเป็นโมฆะ เพราะไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่
สรุป หากท่านผู้อ่านประสงค์จะทำสัญญาจะซื้อจะขายขึ้นมาซักฉบับนึง นอกเหนือจากข้อตกลงในเรื่องอื่นๆแล้ว สัญญาฉบับนั้นต้องมีข้อความทำนองว่า ผู้ซื้อและผู้ขายตกลงกันจะไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ ณ สำนักงานที่ดินกันอีกครั้งหนึ่งภายหลังทำสัญญาฉบับดังกล่าว หาไม่แล้วกฎหมายถือว่าสัญญาฉบับนั้นเป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด เมื่อสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดนั้นไม่ได้ดำเนินการจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ กรมที่ดิน สัญญาซื้อขายนั้นย่อมตกเป็นโมฆะ เพราะไม่ทำตามแบบที่กฎหมายกำหนดค่ะ
อ้างอิง : 1. ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
มาตรา 456 “การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ถ้ามิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เป็นโมฆะ วิธีนี้ให้ใช้ถึงซื้อขายเรือมีระวางตั้งแต่ห้าตันขึ้นไป ทั้งซื้อขายแพและสัตว์พาหนะด้วย
สัญญาจะขายหรือจะซื้อ หรือคำมั่นในการซื้อขายทรัพย์สินตามที่ระบุไว้ในวรรคหนึ่ง ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใด ลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญ หรือได้วางประจำไว้ หรือได้ชำระหนี้บางส่วนแล้ว จะฟ้องร้องบังคับคดีหาได้ไม่ บทบัญญัติที่กล่าวมาในวรรคก่อนนี้ ให้ใช้บังคับถึงสัญญาซื้อขายสังหาริมทรัพย์ซึ่งตกลงกันเป็นราคาสองหมื่นบาทหรือกว่านั้นขึ้นไปด้วย”2. คำพิพากษาฎีกาที่ 144/2549
อ่านข่าวที่เกี่ยวข้อง
