เปิด 10 โซนอันตราย ทำเลบ้าน-คอนโดต่ำ 3 ล้าน ใช้เวลาขายนานสุด 78 เดือน

ดร. วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC)  เปิดเผย 10 ทำเลอันตราย ต้องระมัดระวัง บ้านและคอนโด ต่ำกว่า 3 ล้าน อาจจะต้องใช้เวลาขาย นานถึงช่วงระหว่าง 30 - 78  เดือน ทำเลที่มีหน่วยเหลือขายสูงสุด 5 อันดับแรก ทั้งบ้านจัดสรร และคอนโดมิเนียม 

โดย ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC) รายงานผลสำรวจภาคสนามสะท้อนอุปทานและอุปสงค์ของในตลาดที่อยู่อาศัยซึ่งอยู่ระหว่างขาย สำหรับไตรมาส 3 ปี 2566 ในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล โดยได้ทำการสำรวจเฉพาะโครงการที่มีหน่วยเหลือขายไม่ต่ำกว่า 6 หน่วย พบว่า อุปทานที่อยู่อาศัยที่เสนอขายทั้งหมด 213,282 หน่วยเพิ่มขึ้นร้อยละ 8.0 หน่วยที่เปิดตัวใหม่ มีจำนวน 20,281 หน่วยลดลงร้อยละ -15.1 ขณะที่ยอดขายได้ใหม่จำนวน 18,223 หน่วย ลดลงร้อยละ-9.7 ส่งผลให้ที่อยู่อาศัยเหลือขายในโครงการต่าง ๆ มี จำนวน 195,059 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 10.0 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน

ผลการสำรวจแสดงให้ปริมาณอุปทานเห็นว่า ในไตรมาส 3 ปี 2566 มีที่อยู่อาศัยเสนอขายทั้งสิ้น 213,282 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 1,113,639 ล้านบาท โดยสัดส่วนหน่วยอาคารชุดที่เสนอขายร้อยละ 38.7 หรือ 82,452 หน่วย มูลค่า 316,669 ล้านบาท และสัดส่วนบ้านจัดสรรที่เสนอขายร้อยละ 61.3 หรือ 130,830 หน่วย มูลค่า 796,970 ล้านบาท ซึ่งพบว่า อาคารชุดมีหน่วยที่เสนอขายเพิ่มขึ้น ร้อยละ 15.5 และบ้านจัดสรรมีหน่วยที่เสนอขายเพิ่มขึ้น ร้อยละ 3.7 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน

สำหรับด้านอุปสงค์ REIC สำรวจพบว่าในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล มีจำนวนที่อยู่อาศัยขายได้ใหม่ รวมทั้งสิ้น 18,223 หน่วย มูลค่า 99,058 ล้านบาท โดยสัดส่วนหน่วยอาคารชุดขายได้ใหม่ร้อยละ 42.8 หรือ 7,795 หน่วย มูลค่า 28,708 ล้านบาท และสัดส่วนบ้านจัดสรรขายได้ใหม่ร้อยละ 57.2 หรือ 10,428 หน่วย มูลค่า 70,350 ล้านบาท ซึ่งพบว่า อาคารชุดมีหน่วยที่ขายได้ใหม่ลดลง ร้อยละ -4.7

และบ้านจัดสรรมีหน่วยที่ขายได้ใหม่ลดลง ร้อยละ -13.1 ขณะที่ มูลค่าของอาคารชุดที่ขายได้ใหม่ลดลง ร้อยละ -2.9 และมูลค่าบ้านจัดสรรที่ขายได้ใหม่ลดลง ร้อยละ -15.7 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ทั้งนี้ พบว่า ทาวน์เฮ้าส์ มียอดขายที่ลดลงมากที่สุดทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่าถึงร้อยละ -19.4 และ -21.5 รองลงมา คือ บ้านเดี่ยวก็ลดลงทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่าถึงร้อยละ -8.2 และ -17.3 ตามลำดับ

ดร. วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ให้ความเห็นเพิ่มเติมว่า “ภาวะตลาดที่อยู่อาศัยในไตรมาส 3 ปี 2566 ตลาดในภาพรวมมีการเปิดตัวใหม่ที่เพิ่มมากกว่ายอดขายใหม่ในไตรมาสนี้ ส่งผลให้ภาพรวมของตลาดที่อยู่อาศัยมีหน่วยเหลือขายที่เพิ่มขึ้นมากถึงร้อยละ 10.0

แต่พบว่าหน่วยเปิดตัวใหม่ของบ้านจัดสรรมีจำนวนหน่วยที่เปิดตัวมากกว่ายอดขายได้ใหม่ถึง 2,463 หน่วย หรือ มากกว่าถึงร้อยละ 23.6 ในขณะที่อาคารชุดมีจำนวนหน่วยเปิดตัวใหม่น้อยกว่ายอดขายได้ใหม่ 405 หน่วย หรือร้อยละ 5.2 แต่ยอดขายของอาคารชุดที่ลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนทำให้ไม่สามารถดูดซับหน่วยเหลือขายที่เหลือสะสมมาจาก 6 ไตรมาสก่อนหน้าได้ ส่งผลให้ในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล มีจำนวนที่อยู่อาศัยเหลือขาย รวมทั้งสิ้น 195,059 หน่วย มูลค่า 1,014,581 ล้านบาท 

โดยสัดส่วนหน่วยอาคารชุดเหลือขาย ร้อยละ 38.3 หรือ  74,657 หน่วย  มูลค่า 287,961 ล้านบาท และสัดส่วนบ้านจัดสรรเหลือขาย ร้อยละ 61.7 หรือ 120,402 หน่วย มูลค่า 726,620 ล้านบาท ซึ่งพบว่า อาคารชุดมีหน่วยที่เหลือขายเพิ่มขึ้น ร้อยละ 18.1 และบ้านจัดสรรมีหน่วยที่เหลือขาย เพิ่มขึ้น ร้อยละ 5.5 ขณะที่ มูลค่าของอาคารชุดที่เหลือขายเพิ่มขึ้น ร้อยละ 5.1 และมูลค่าบ้านจัดสรรที่เหลือขาย เพิ่มขึ้น ร้อยละ 21.7 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน

ดังนั้นจึงกล่าวได้ว่า ภาพรวมของตลาดที่อยู่อาศัยในช่วงไตรมาส 3 ปี 2566 ได้เข้าสู่ภาวะที่มี การชะลอตัวของตลาดแล้ว ทั้งตลาดในกลุ่มบ้านจัดสรรและอาคารชุด โดยมียอดขายภาพรวมลดลงร้อยละ -9.7 และกลุ่มที่มียอดขายลดมากระดับราคาไม่เกิน 2.00 ล้านบาท ที่มียอดขายลดลงถึงร้อยละ -17.1 ซึ่งส่วนใหญ่เป็นการลดลงจากยอดขายอาคารชุด  ระดับราคา 2.01-5.00 ล้านบาท ที่มียอดขายลดลงร้อยละ -6.5 ซึ่งส่วนใหญ่เป็นการลดของยอดขายทาวน์เฮ้าส์ และระดับราคามากกว่า 10.00 ล้านบาท ที่มียอดขายลดลงร้อยละ -17.9 ซึ่งส่วนใหญ่เป็นการลดจากยอดขายของบ้านเดี่ยว

และมีข้อสังเกตว่า หน่วยเหลือขายของที่อยู่อาศัยประเภทตามระดับราคาที่กล่าวถึงนี้ พบการการสะสมเพิ่มเพิ่มในช่วง 3 ไตรมาสปี 2566 ที่ผ่านมา  นอกจากนี้ มีข้อสังเกตว่า ยอดขายที่เกิดขึ้นในช่วง 1- 2 ปีที่ผ่านมา มักเกิดจากขายได้ดีในช่วง 1 – 2 ไตรมาสที่มีการเปิดตัว หลังจากนั้นยอดขายโครงการที่เปิดมาระยะหนึ่งแล้วก็มักชะลอทำให้เกิดหน่วยเหลือขายสะสมในตลาดมากขึ้น”...

 ทั้งนี้ REIC จัดอันดับทำเลที่ต้องมีความระมัดระวังในการลงทุน หรือ ทำเลที่มีหน่วยเหลือขายสูงสุด 5อันดับแรก พบว่า

ทำเลต้องมีความระมัดระวังในการลงทุน อาคารชุด ประกอบด้วย  

• อันดับ 1 ทำเลห้วยขวาง-จตุจักร-ดินแดง มีหน่วยเหลือขายจำนวน 10,144 หน่วย มูลค่า 42,761 ล้านบาท 
• อันดับ 2 ทำเลพระโขนง -บางนา-สวนหลวง-ประเวศ  มีหน่วยเหลือขายจำนวน 8,349 หน่วย มูลค่า 24,300 ล้านบาท 
• อันดับ 3  ทำเลเลธนบุรี-คลองสาน-บางกอกน้อย-บางกอกใหญ่-บางพลัด หน่วยเหลือขายจำนวน 7,633 หน่วย มูลค่า 23,287 ล้านบาท 
• อันดับ 4 ทำเลเมืองนนทบุรี-ปากเกร็ด หน่วยเหลือขายจำนวน 7,182 หน่วย มูลค่า 18,143 ล้านบาท 
• อันดับ 5 ทำเลลาดพร้าว-วังทองหลาง-บางกะปิ หน่วยเหลือขายจำนวน 4,978 หน่วย มูลค่า 15,698  ล้านบาท

ด้านทำเลที่ต้องมีความระมัดระวังในการลงทุน บ้านจัดสรร ประกอบด้วย 

• อันดับ 1 ทำเลบางใหญ่-บางบัวทอง-บางกรวย-ไทรน้อย จำนวน 17,582 หน่วย มูลค่า 91,386ล้านบาท  
• อันดับ 2 ทำเลคลองหลวง-หนองเสือ จำนวน 14,459 หน่วย มูลค่า 56,884 ล้านบาท 
• อันดับ 3 ทำเลเลลำลูกกา-ธัญบุรี จำนวน 14,177 หน่วย มูลค่า 75,009 ล้านบาท  
• อันดับ 4 ทำเลบางพลี-บางบ่อ-บางเสาธง จำนวน 14,115 หน่วย มูลค่า 79,411 ล้านบาท 
• อันดับ 5 ทำเลเมืองปทุมธานี-ลาดหลุมแก้ว-สามโคก จำนวน 11,625 หน่วยมูลค่า 51,669 ล้านบาท  

สำหรับทำเลบ้านจัดสรรที่ต้องระมัดระวัง ประกอบด้วย

-อันดับ 1 คลองหลวง หนองเสือ เหลือรอขาย 7,739 หน่วย คาดใช้เวลาขายยาวนานถึง 78 เดือน

-อันดับ 2 ลำลูกกา ธัญบุรี เหลือรอขาย 6,493 หน่วย คาดใช้เวลาขายนานถึง 61 เดือน -อันดับ 3 บางใหญ่ บางบัวทอง บางกรวย ไทรน้อย มีเหลือรอขาย 5,459 หน่วย คาดใช้เวลาขายนานถึง 50 เดือน

-อันดับ 4 บางพลี บางบ่อ บางเสาธง เหลือรอขาย 5,455 หน่วย คาดใช้เวลาขายนาน 25 เดือน

-อันดับ 5 เมืองปทุมธานีลาดหลุมแก้ว สามโคกหน่วย เหลือรอขายจำนวน 5,929 หน่วย คาดใช้เวลาขายนาน 45 เดือน

สำหรับทำเลคอนโดกลุ่มที่อยู่ราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทที่ต้องระมัดระวังมาก ขณะนี้ยังคงมีหน่วยเหลือขายมาก ประกอบด้วย 

-อันดับ 1 อำเภอเมืองนนทบุรี อำเภอปากเกร็ด มีเหลือขาย 6,220 หน่วย คาดว่าจะต้องใช้เวลาขายนานถึง 30 เดือน

-อันดับ 2 พระโขนง บางนา สวนหลวง ประเวศ มีเหลือขาย 5,929 หน่วย คาดว่าต้องใช้เวลาขายนานถึง 32 เดือน 

-อันดับ 3 ธนบุรี คลองสาน บางกอกน้อย บางกอกใหญ่ บางพลัด ทีหน่วยเหลือขาย 5,044 หน่วย คาดใช้เวลาขายนานถึง 48 เดือน 

-อันดับ 4 เมืองสมุทรปราการ พระประแดง พระสมุทรเจดีย์ มีหน่วนเหลือขาย 4,175 หน่วย คาดใช้เวลาขายนานถึง 31 เดือน 

-อันดับ 5 ลำลูกกา ธัญบุรี มีหน่วยเหลือขาย 3,653 หน่วย คาดใช้เวลาขายยาวนานถึง 44 เดือน หรือเกือบ 4 ปี

cr.ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์  (REIC)