90ปี ไม่มีใครทำได้! "บิ๊กตู่"ไฟเขียว แก้“กฎหมายขายฝาก” ดัดหลังนายทุนหลอกฮุบที่ดินคนจน!

นับเป็นครั้งที่3  ของการส่งคืนโฉนดที่ดินให้กับประชาชน หลังศูนย์ปฏิบัติการป้องกันและปราบปรามการฉ้อโกงทรัพย์สิน ได้ปราบปรามและแก้ปัญหาความเหลื่อมล้ำ เพื่อคืนความสุขให้กับประชาชน  โดยวันที่ 20 ก.ย.2561  พล.อ.ประวิตร วงษ์สุวรรณ รองนายกรัฐมนตรี เดินทางไปยัง องค์การบริการส่วนจังหวัดกาฬสินธุ์ เพื่อมอบคืนโฉนดที่ดินให้กับประชาชนในจังหวัดกาฬสินธุ์ และประชาชนในพื้นที่ภาคอีสาน

 

โดยบรรยากาศการคืนโฉนดที่ดินให้กับประชาชน เต็มไปด้วยความอบอุ่น ประชาชนที่ได้รับโฉนดที่ดินคืนต่างหลั่งน้ำตาด้วยความดีใจ โดยหนึ่งในตัวแทนประชาชนจังหวัดกาฬสินธุ์ กล่าวขอบคุณ รัฐบาลและพล.อ.ประวิตร รวมถึงเจ้าหน้าที่ทุกคนที่ช่วยเหลือ เพราะที่ผ่านมาประชาชนทุกคนนอนด้วยน้ำตา กินด้วยน้ำตามาตลอด วันนี้เหมือนตายแล้วเกิดใหม่อีกครั้ง

 

 

 

ด้วยความพยายามของรัฐบาลที่ต้องการลดปัญหาความเหลื่อมล้ำให้กับประชาชนอย่างแท้จริง  จึงได้จัดโครงการนี้ขึ้น ประชาชนจะต้องได้รับการแก้ไขจากการเอารัดเอาเปรียบและยืนยันว่า จะไม่หยุดแค่นี้ และจะทำต่อไป เพื่อให้การกู้หนี้ยืมสินนอกระบบหมดไป โดยเร่งเดินหน้าแก้ไขปัญหา-ปราบปรามหนี้นอกระบบ การทำสัญญาที่ไม่เป็นธรรม ซึ่งขณะนี้ครม.ได้ผ่านร่าง “กฎหมายขายฝาก” ปกป้องชาวบ้านไม่ให้ถูกนายทุนหลอกฮุบที่ดิน ร่างพรบ.ฉบับนี้ ถือเป็นการปฏิรูปครั้งสำคัญในการแก้ไขปัญหาที่ดินหลุดมือของประชาชนไปเป็นของนายทุน โดยที่ผ่านมากว่า 90 ปี มีความพยายามของรัฐบาลในอดีตที่จะแก้ไขกฎหมายดังกล่าวแต่ไม่สำเร็จ

 

ปัจจุบันยังมีประชาชนและเกษตรกรผู้มีรายได้น้อยจำนวนมาก เป็นหนี้เงินกู้นอกระบบ ซึ่งนายทุนมักเรียกร้องให้ใช้โฉนดที่ดินเป็นหลักประกันการกู้ยืมเงิน โดยทำเป็นสัญญา “ขายฝาก” ซึ่งลูกหนี้จำนวนมาก ไม่เข้าใจเงื่อนไขในสัญญา ทำให้มีโอกาสสูญเสียที่อยู่อาศัยหรือที่ดินทำกินอย่างง่ายดาย

 

 

การขายฝาก คล้ายกับ การขาย คือเมื่อทำสัญญาขายฝากกัน ผู้ขายจะโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินให้ผู้ซื้อ แต่ต่างกันตรงที่การขายฝาก จะมีการกำหนดเวลาให้ผู้ขายสามารถนำเงินไปคืนเพื่อไถ่ถอนทรัพย์สินกลับไปเป็นของตนเองได้ แต่ถ้าไม่สามารถหาเงินไปไถ่ถอนได้ทันเวลา ก็จะหมดสิทธิ์ในการไถ่ถอนทรัพย์สินนั้นคืน และทรัพย์สินก็จะตกเป็นของผู้ซื้อโดยสมบูรณ์

 

ที่ผ่านมาแม้ว่า “สัญญาการขายฝาก” จะมีประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วยการขายฝาก คอยกำกับดูแลอยู่ก็ตาม แต่ข้อกฎหมายนั้นใช้ดูแลทรัพย์สินหลากหลายประเภท เช่น เครื่องประดับ ทองคำ เรือ รถยนต์ ฯลฯ ทำให้การกำกับดูแลทรัพย์สินสำคัญไม่รัดกุม

ยกตัวอย่างเช่น กรณีของที่ดินทำกินหรือที่อยู่อาศัย มักจะมีการทำสัญญาขายฝากที่ไม่เป็นธรรม เช่น กำหนดค่าไถ่ถอนสูงเกินกว่าราคาที่รับซื้อหลายเท่า ซ้ำยังกำหนดระยะเวลาไถ่ถอนเร็วกว่า 1 ปี

 

หรือเมื่อถึงเวลาไถ่ถอน ผู้ซื้อกลับอิดออด บิดพลิ้ว หลีกเลี่ยงการชำระค่าไถ่ ทำให้ผู้ขายไม่สามารถไถ่ถอนได้ทันเวลา เป็นต้น ในอดีตมีความพยายามผลักดันกฎหมายเรื่องนี้มาอย่างต่อเนื่อง แต่จนแล้วจนรอดก็ยังไม่สำเร็จ...แต่รัฐบาลปัจจุบันให้ความสำคัญอย่างมาก เพราะเป็นหนึ่งในแนวทางการปฏิรูปประเทศที่จะช่วยลดความเหลื่อมล้ำของคนในสังคม

 

 

การอนุมัติร่างพ.ร.บ.คุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย พ.ศ. ... ในการประชุม ครม.สัญจร ณ จ.เพชรบูรณ์ครั้งล่าสุดนั้น เป็นการคัดแยกเอาเฉพาะกรณีของที่อยู่อาศัยและที่ดินทำกินออกมาจากประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ เพื่อให้สามารถกำกับดูแลการทำสัญญาขายฝากได้อย่างใกล้ชิด เกิดความเหมาะสมและเป็นธรรมทั้ง 2 ฝ่าย

 

จะเกิดการเปลี่ยนแปลงอย่างไร หลัง พ.ร.บ.นี้บังคับใช้?

เรื่องที่หนึ่ง การทำสัญญาทุกขั้นตอนจะต้องให้เจ้าพนักงานที่ดินตรวจสอบอย่างละเอียด และหากมีการเพิ่มเติม หรือเปลี่ยนแปลงเนื้อหาในสัญญาภายหลังจากที่เซ็นกันไปแล้ว จะต้องกลับไปจดทะเบียนแจ้งให้เจ้าหน้าที่ทราบ เพื่อป้องกันการตุกติก

 

เรื่องที่สอง การจ่ายเงินตามสัญญาซื้อฝาก-ขายฝากที่ดิน จะต้องมีเจ้าพนักงานที่ดินลงลายมือชื่อเป็นพยานด้วย สัญญาจึงจะมีผลตามกฎหมาย

 

เรื่องที่สาม ถ้าผู้รับซื้อหรือเจ้าหนี้จ่ายเงินไม่ครบตามสัญญา เช่น สัญญาระบุราคาขายฝากที่ดินไว้ 2.5 ล้านบาท แต่เจ้าหนี้จ่ายเงินให้แค่ 2 ล้านบาท ก็ให้ถือว่าราคาขายฝากเท่ากับ 2 ล้านบาท

 

เรื่องที่สี่ ต้องกำหนด “ค่าสินไถ่” ให้ชัดเจนว่า ผู้ขายหรือลูกหนี้จะต้องนำเงินไปไถ่ถอนที่ดินในราคาเท่าไร ถ้าไม่ได้กำหนดไว้ ให้ไถ่คืนเท่ากับราคาขายฝาก เช่น ขายฝากได้มา 2 ล้านบาท ตอนไปไถ่คืนก็จ่ายเงินเท่ากับ 2 ล้านบาท

 

เรื่องที่ห้า ผู้รับซื้อฝากหรือเจ้าหนี้สามารถเรียกดอกเบี้ยได้ไม่เกินร้อยละ 15 ต่อปี

 

เรื่องที่หก สัญญาขายฝากที่ดินจะกำหนดเวลาไถ่ถอนเร็วกว่า 1 ปีไม่ได้ เพื่อคุ้มครองให้ผู้ขายหรือลูกหนี้มีเวลาเพียงพอที่จะหาเงินไปไถ่ถอนที่ดินคืนได้ แต่ถ้าลูกหนี้ต้องการจะไถ่ถอนที่ดินก่อนครบกำหนดเวลา หรือจะไถ่ถอนเร็วกว่า 1 ปี อันนี้สามารถทำได้

 

 

เรื่องที่เจ็ด เมื่อใกล้ถึงเวลาจ่ายค่าสินไถ่แล้ว ผู้รับซื้อหรือเจ้าหนี้จะต้องแจ้งเตือนผู้ขายหรือลูกหนี้ด้วยว่าจะครบกำหนดชำระหนี้แล้ว เพื่อให้ลูกหนี้ได้เตรียมตัว จะรอให้เวลาผ่านล่วงเลยไปจนที่ดินหลุดไปเป็นของเจ้าหนี้ไม่ได้

 

เรื่องที่แปด เมื่อผู้ขายหรือลูกหนี้นำเงินไปไถ่ถอนที่ดินครบถ้วนตามเวลาที่กำหนด เมื่อนั้นกรรมสิทธิ์ในบ้านหรือที่ดินจะกลับไปเป็นของลูกหนี้ทันที แต่ถ้าหากเจ้าหนี้หลบเลี่ยงไม่ยอมรับสินไถ่ เพราะหมายจะเอาบ้านหรือที่ดินนั้นเป็นของตัว ลูกหนี้สามารถนำเงินค่าสินไถ่ไปวางที่ “สำนักงานวางทรัพย์” ได้ โดยถือว่าได้ชำระหนี้เรียบร้อยแล้วตามกฎหมาย

 

เรื่องที่เก้า กฎหมายฉบับนี้ยังกำหนดให้เจ้าพนักงานที่ดินมีหน้าที่ตรวจสอบเนื้อหาของสัญญาให้ถูกต้อง เป็นธรรมต่อทุกฝ่าย พร้อมทั้งสร้างความรู้ความเข้าใจแก่ผู้รับซื้อและผู้ขายฝากเกี่ยวกับสิทธิหน้าที่ ข้อควรทำ และข้อควรระวังอย่างละเอียดด้วย

 

แต่ย้ำสักนิดว่า...ทั้งหมดนี้จะบังคับใช้กับกรณีการขายฝากที่เกิดขึ้นหลังกฎหมายนี้มีผลบังคับใช้แล้วเท่านั้น ซึ่งก็อีกไม่นานเกินรอ เพราะถือเป็นเรื่องสำคัญที่รัฐบาลต้องการผลักดันให้สำเร็จโดยเร็ว

 

เห็นได้ชัดว่า...ร่างกฎหมายฉบับนี้จะช่วยคุ้มครองผู้มีรายได้น้อยไม่ให้ถูกเอารัดเอาเปรียบจากสัญญาที่ไม่เป็นธรรม ส่วนหนึ่งของการแก้ไขปัญหาความเหลื่อมล้ำในสังคมอย่างจริงจัง ชัดเจน และยั่งยืน

 

อ้างอิง http://www.thaigov.go.th/news/contents/details/15547