ถอดบทเรียนผู้เช่ามหาภัย "อ.ประมาณ" ชี้ชัดหลักสำคัญระหว่างผู้เช่า-ผู้ให้เช่า ผิดข้อกฎหมายจะซวยไม่รู้ตัว

   เรียกว่าเป็นกระแสที่กำลังถูกวิพากษ์ วิจารณ์เกี่ยวกับกรณีของหญิงสาวรายหนึ่งที่ได้ไปเช่าบ้าน ของหนุ่มรายหนึ่งได้เพียงไม่ถึง 2 ปี แต่กลับสร้างความเสียหายให้เจ้าของบ้านต้องปวดหัว เมื่อเขาได้เห็นสภาพบ้านที่พังจนเกินบรรยาย โดยบ้านหลังเกิดเหตุเป็นบ้านหรูสองชั้น ตั้งอยู่เลขที่ 404 หมู่ 3 ต.ศิลา อ.เมือง จ.ขอนแก่น ปิยพงษ์ บุตรโส เจ้าของบ้าน หลังจากที่ซื้อบ้านหลังนี้เอาไว้เมื่อประมาณ 3 ปี ก่อนใน ราคา 3 ล้านกว่าบาท ซึ่งจากภาพจะเห็นว่าสภาพของบ้านมีความสวยงาม สะอาด และน่าอยู่ ไม่ว่าจะเป็นพื้นที่โดยรอบบริเวณบ้านไปจนถึงด้านในของบ้าน ก็อยู่ในสภาพสมบูรณ์

 

( ภาพบ้านก่อนปล่อยเช่า )

 

           ด้านนายปิยพงษ์ บุตรโส เจ้าของบ้าน เล่าว่า ตนได้ซื้อบ้านหลังนี้เมื่อ 1 ปี ที่ผ่านมา ใน ราคากว่า 3 ล้านบาท โดยให้หญิงสาวรายหนึ่งที่ไม่เคยรู้จักกันมาก่อนซึ่งทำงานอยู่ที่มหาวิทยาลัยชื่อดังแห่งหนึ่ง ในจังหวัดขอนแก่นเช่า ราคาเดือนละ 8,000 บาท ที่ให้เช่าบ้านเพราะต้องการให้มีคนอยู่บ้านจะได้ดูแลบ้านให้ด้วย โดยในวันที่มาติดต่อขอเช่า หญิงสาวที่ มาติดต่อขอเช่าได้ชำระเงิน จำนวน 18,000 บาท และได้บอกตั้งแต่แรกๆ แล้วว่าจะเลี้ยงสุนัขด้วย แต่คิดว่าเป็นการเลี้ยงสุนัขเหมือนคนทั่วไป จึงไม่ได้ห้าม โดยหลังจากนั้นผู้เช่าก็มีการชำระค่าเช่า และค่าน้ำค่าไฟ ตรงเวลาตลอด ส่วนตนก็นานๆ ครั้งจะเข้ามาดูบ้าน ก็ไม่พบว่าบ้านมีความผิดปกติอะไรมากในตอนนั้น มีเพียงหญ้าที่ขึ้นอยู่บ้างเล็กน้อย

   จนมามีปัญหาช่วงหลัง 1 เดือนก่อน ทางผู้เช่าบ้านไม่ได้ชำระค่าเช่าบ้าน และ ค่าน้ำค่าไฟ ทั้งยังติดต่อไม่ได้ นายปิยพงษ์ ทักไลน์ไปก็ถูกบล็อค เลยตัดสินใจเข้าไปหาที่บ้านเช่า แต่เมื่อไปถึงบ้านก็ถึงกับตกใจและช็อคกับสภาพของบ้านที่ได้เห็น เพราะทั้งมีหญ้าขึ้นเยอะมากๆ ถังน้ำคว่ำ ประตูหน้าต่างพังเสียหาย และเมื่อเปิดเข้าไปดูภายในบ้านต้องตกใจหนักเข้าไปอีก เพราะบ้านเละมาก ฝ้าเพดานในห้องนอนร่วงลงมาเสียหาย แถมมีกลิ่นเหม็นอับ รวมทั้งคราบอุจจาระ ของ สุนัขที่อยู่แทบทุกส่วนของบ้าน 

 

 

        เบื้องต้นนายปิยพงษ์ เจ้าของบ้านซึ่งเป็นผู้เสียหาย ได้นำหลักฐานสัญญาเช่าบ้าน เข้าแจ้งความกับเจ้าหน้าที่ตำรวจ สภ.เมืองขอนแก่น เพื่อดำเนินคดีกับผู้เช่ารายนี้แล้ว ขณะเดียวกันได้ให้ช่างซ่อมบ้านเข้ามาตรวจสอบสภาพของบ้านพร้อมกับประเมินราคาในการซ่อมแซมใหม่ทั้งหมด ซึ่งมี ราคาซ่อมแซมกว่า 3 แสนบาท 

 

 

        ทั้งนี้ตามหลักการกฎหมายน่ารู้ เรื่องหน้าที่ของผู้ให้เช่า และผู้เช่าบ้าน โดย อ.ประมาณ เลืองวัฒนะวณิช นักกฎหมายชื่อดังได้เขียนไว้เป็นที่น่าสนใจอย่างยิ่งเกี่ยวกับความรับผิดชอบของ เจ้าของบ้านเช่าและผู้เช่า 

โดยข้อกฎหมายกำหนดให้ ผู้ให้เช่าหรือเจ้าของบ้านเช่า เจ้าของคอนโดมิเนียม หอพัก ฯลฯ ต้องส่งมอบทรัพย์สินที่เช่าให้แก่ผู้เช่าตามสัญญา โดยทรัพย์สินนั้นๆ ต้องอยู่ในสภาพที่เหมาะแก่การใช้ประโยชน์ตามสัญญาเช่าตลอดระยะเวลาการเช่า คือ เจ้าของบ้านเช่าต้องดูแล บำรุง รักษา และซ่อมแซมทรัพย์สินที่ให้เช่า ดังเช่น หากปลวกขึ้นห้องเช่า ท่อน้ำแตก ระบบไฟฟ้า โทรศัพท์มีปัญหา ฯลฯ แบบนี้เจ้าของต้องรับผิดชอบซ่อมแซมให้อยู่ในสภาพใช้งานได้ดังเดิมนะครับ แม้ว่าตอนที่ย้ายเข้าไปเช่าห้อง หรือเช่าบ้านอยู่ยังไม่มีปัญหานี้ แต่ปัญหาดังกล่าวต้องไม่ได้เกิดจากการกระทำของผู้เช่าโดยตรงนะครับ ทั้งนี้หน้าที่ความรับผิดชอบของผู้ให้เช่านั้น “มีอยู่ตลอดระยะเวลาการเช่า” ดังนั้นจะมาอ้างว่า “เป็นเพราะเธอหรือเปล่าจ๊ะ? ที่เข้ามาเช่าบ้านฉัน ปลวกเลยขึ้นบ้าน!!!!”หรือไม่ก็ “ใช้ไฟยังไงย่ะ ระบบไฟฟ้าถึงได้มีปัญหาแบบนี้?” อ้างไม่ได้เลย

 

 

      ยกเว้นการซ่อมแซมที่มีกฎหมาย บางครั้งผู้ให้เช่าบางรายจะเขียนเป็นข้อสัญญาไว้ หรือประเพณีกำหนดให้ผู้เช่าเป็นผู้ซ่อมเองได้แก่ การซ่อมแซมเล็กๆ น้อยๆ อย่างตะปูหลุดสองสามตัว มุ้งลวดประตู หน้าต่างฉีกขาด กระเบื้องปูพื้นแตกหรือบิ่นไม่กี่แผ่น แบบนี้ผู้เช่าต้องรับผิดชอบเอง

       ด้านผู้เช่าเองต้อง จ่ายค่าเช่าตามสัญญาเมื่อเจ้าของบ้านเขามีหน้าที่ความรับผิดชอบแล้ว ผู้เช่าก็ต้องทำหน้าที่ของตนเองด้วย อันดับแรกคือการชำระค่าเช่าตามข้อตกลงตามสัญญาการเช่าที่ได้ลงนามระหว่างกันไว้ ถือว่าเป็นการตอบแทนที่ได้ใช้ประโยชน์จากบ้าน ห้องเช่า คอนโดมิเนียม อพาร์ทเม้นต์ แมนชั่น หอพัก ฯลฯ ที่เราได้ไปใช้พื้นที่ของเจ้าของบ้านหรือเจ้าของห้อง

     กรณีที่ผู้เช่าผิดนัดไม่ชำระค่าเช่าบ้าน ค่าเช่าห้องตามสัญญาการเช่า แบบนี้ใช่ว่าเจ้าของบ้านหรือเจ้าของห้องเช่าจะเข้าไปรื้อข้าวรื้อของ โยนออกมานอกห้องเหมือนในละคร กฎหมายกำหนดให้เจ้าของหรือผู้ให้เช่าต้องแจ้งให้ผู้เช่าชำระค่าเช่าก่อนอย่างน้อย 1 งวดค่าเช่า หรืออยู่ๆ จะให้ทนายส่งหนังสือยกเลิกสัญญาเช่าเลยก็จะไม่มีผลบังคับเช่นกัน ยกเว้นแต่ว่าในสัญญาเช่าแต่ละที่ได้กำหนดข้อตกลงระหว่างกันว่า “หากผู้เช่าผิดนัดไม่ชำระค่าเช่า ให้ผู้ให้เช่าบอกเลิกสัญญาได้” ผู้ให้เช่าสามารถบอกเลิกสัญญาได้ทันทีโดยไม่ต้องบอกกล่าวล่วงหน้าครับ

    นอกจากนี้หากผู้เช่าใช้บ้าน ไม่บันยะบันยัง หน้าที่ต่อไปของผู้เช่าบ้านก็คือการสงวนรักษาทรัพย์สินที่เช่านั้นเสมอกับคนทั่วไปจะพึงสงวน ทรัพย์สินนั้นเป็นของตัวเราเอง หมายถึง ต้องใช้ทรัพย์สินอย่างระมัดระวัง เช่นเวลาที่กินเหล้าเมามายมาหรือทะเลาะกับคุณภรรยา คุณสามีก็ทุบทำลายประตูหน้าต่างห้องเช่าหรือบ้านเช่า แบบนี้จะมาอ้างให้เจ้าของเขาซ่อมแซมไม่ได้นะ คุณผู้เช่านั่นแหละต้องรับผิดชอบต่อความเสียหายที่เกิดขึ้น หากผู้เช่าไม่ปฏิบัติตามผู้ให้เช่ามีสิทธิบอกเลิกสัญญาและเรียกร้องค่าเสียหายได้ด้วยทุกเมื่อหากพบว่ามีความผิดจริง

      อีกประการหนึ่งในเรื่องหน้าที่ของผู้เช่าก็คือเมื่อหมดสัญญาเช่าแล้วผู้เช่าต้องคืนบ้านหรือห้องเช่าในสภาพที่เหมือนเดิมกับตอนแรกที่เริ่มเช่าบ้านกัน นั่นคือหากมีสิ่งใดผุพัง ก็ต้องซ่อมแซมก่อนส่งมอบบ้านคืนให้เจ้าของหรือผู้ให้เช่า อันนี้เป็นหลักซึ่งในสัญญาเช่าก็จะระบุไว้อย่างละเอียด ดังนั้นอ่านสัญญาเช่าให้ละเอียดก่อนลงนามก็จะช่วยให้คุณเข้าใจและยอมรับความรับผิดชอบในอนาคตต่อไปได้

 

ขอบคุณ กฎหมายน่ารู้ อ.ประมาณ เลืองวัฒนะวณิช